استفاده از دارایی‌های دیجیتال به‌عنوان یک روش پرداخت روزبه‌روز محبوب‌تر شده و در همه بازارها رخنه کرده است. بازار مسکن و مستغلات که یکی از بازارهای مهم سرمایه‌گذاری محسوب می‌شود نیز از این روش بی‌نصیب نمانده و با رمزارزها چه در دنیا و چه در ایران معامله می‌شود. البته کشورهای مختلف رویکرد متفاوتی نسبت به این روش خرید مسکن دارند؛ در بعضی از کشورها مانند آمریکا، امارات و… خرید مسکن با رمزارز کاملاً قانونی و در برخی دیگر مانند چین و هند کاملاً غیرقانونی است اما در ایران، وضعیت استفاده از رمزارزها برای خرید املاک کمی پیچیده و مبهم است.
تلاقی بازار مسکن و رمزارزها در جهان
خرید مسکن با بیت‌کوین و دیگر دارایی‌های دیجیتال، مزایایی دارد که آن را تبدیل به یک روش پرداخت محبوب کرده است. طبق گزارشی که cryptonews منتشر کرده اگرچه خرید خانه با رمزارز هنوز یک روال رایج به حساب نمی‌آید اما برخی از کارشناسان این صنعت بر این باورند که این امر در سال ۲۰۲۴ و بعد از آن به یک روند تبدیل خواهد شد. این خبرگزاری درباره مزایای خرید مسکن با استفاده از رمزارز می‌گوید:
- پرداخت‌های رمزنگاری امکان دسترسی جهانی را فراهم می‌کند و به افراد در سراسر جهان اجازه می‌دهد تا در معاملات املاک و مستغلات شرکت کنند.
- سرعت بالاتر تراکنش یکی دیگر از مزایای اصلی پرداخت‌های رمزنگاری است. استفاده از قراردادهای هوشمند و فناوری بلاکچین امکان فرآیندهای خودکاری را فراهم می‌کند که در غیر این صورت تکمیل آنها روزها طول می‌کشید
- علاوه بر این، استفاده از فناوری بلاکچین برای معاملات املاک و مستغلات امنیت و شفافیت را به ارمغان می‌آورد، زیرا هر تراکنش به صورت عمومی در یک دفتر کل تغییرناپذیر ثبت می‌شود.
- تنوع بخشیدن به سرمایه‌گذاری‌ها دلیل دیگری برای خرید املاک و مستغلات با استفاده از ارز دیجیتال است.
این خبرگزاری معایبی نیز برای این روش معرفی می‌کند:
- بارزترین نمونه‌های این مورد عدم تمایل فروشندگان به پذیرش پرداخت‌های رمزنگاری است و هنوز آگاهی کمی در جامعه وجود دارد.
- نوسان قیمت و تغییرات روزانه در قیمت رمزارزها نیز ممکن است به‌عنوان یک نقطه‌ضعف تلقی شود.
- فرآیند مالیات نیز می‌تواند در این روش پیچیده‌تر شود.
- عدم قطعیت مقررات درباره دارایی‌های دیجیتال در کشورها نیز بر روند خرید املاک و مستغلات با رمزارز تأثیر خواهد گذاشت.
در گزارش دیگری که کوین‌تلگراف منتشر کرده آمده است که قابلیت‌های کامل رمزارزها در املاک و مستغلات همچنان دست‌نخورده باقی مانده است. در ادامه نیز کشورهایی را معرفی می‌کند که خرید املاک با استفاده از رمزارزها را قانونی می‌دانند:
- تایلند یکی از اولین کشورهای آسیایی بود که استفاده از رمزارز را قانونی کرد. این کشور در حال حاضر به خریداران املاک و مستغلات اجازه می‌دهد با استفاده از رمزارزها پرداخت انجام دهند.
- امارات متحده عربی به‌عنوان یک قطب مهم رمزنگاری در حال ظهور است، به‌طوری که بسیاری از سازمان‌های بین‌المللی رمزنگاری برای بهره‌مندی از موقعیت در حال رشد، در این کشور شعبه راه‌اندازی می‌کنند. در حال حاضر، کاربران رمزارز در امارات می‌توانند از طریق آژانس‌های مجاز، خانه، ویلا، آپارتمان و ساختمان را با استفاده از ارزهای دیجیتال خریداری کنند.
- ترکیه حدود هشت میلیون کاربر رمزارزی دارد و این عدد روزبه‌روز در حال افزایش است. با افزایش تعداد افرادی که از رمزارز برای تراکنش استفاده می‌کنند، آژانس‌های املاک و مستغلات در این کشور شروع به پذیرش پرداخت‌های رمزنگاری کرده‌اند.
- پرتغال یکی از کشورهای دوستدار رمزارز در اتحادیه اروپاست؛ بنابراین عجیب نیست که دولت این امکان را برای سرمایه‌گذاران فراهم کرده تا املاک و مستغلات را با استفاده از ارزهای دیجیتال خریداری کنند.
- گرجستان موارد زیادی برای ارائه به سرمایه‌گذاران دارد و قوانین زیادی را برای تشویق سرمایه‌گذاری خارجی وضع کرده که یکی از آنها خرید املاک با استفاده از دارایی‌های دیجیتال است.
- کانادا از کشورهای پویا در حوزه رمزارز بوده که این پویایی باعث شده شرکت‌های املاک و مستغلات در این کشور، پرداخت‌های ارز دیجیتال را بپذیرند.
هر کدام از کشورهایی که نام بردیم یک هدف خاص از اجازه خریدوفروش ملک با بیت‌کوین را دارند. برای مثال امارات قصد دارد خود را به‌عنوان کشور پیشرو در صنعت رمزارز و البته املاک و مستغلات در خاورمیانه معرفی کند و از طرفی هم اقتصاد غیرنفتی خود را گسترش دهد، یا گرجستان قصد جذب سرمایه‌های خارجی را دارد. سؤالی که پیش می‌آید این است که ایران، که هم تعداد کاربران رمزارزی قابل توجه دارد و هم بازار املاک آن می‌تواند سرمایه خارجی جذب کرده و در عین حال اقتصاد غیرنفتی خود را نیز از این طریق افزایش دهد، چه موضعی نسبت به این موضوع گرفته است؟
وضعیت خرید املاک با رمزارز در ایران
در حال حاضر هیچ قانون صریحی در ایران وجود ندارد که به طور خاص خرید املاک با کریپتوکارنسی را مجاز یا ممنوع کند. البته بانک مرکزی ایران در سال ۱۳۹۶ اعلام کرد که بیت‌کوین و سایر رمزارزها را به رسمیت نمی‌شناسد و استفاده از آنها در معاملات را غیرقانونی می‌داند. با توجه به نبود قوانین شفاف و زیرساخت‌های قانونی لازم، خرید املاک با کریپتو در ایران با چالش‌های زیادی همراه است.
اگر نگاهی به قانون مدنی ایران بیندازیم، می‌بینیم که گفته شده دخالت پول در مبادله ضروری نیست و هر مالی ممکن است ثمن باشد و قانون مدنی درباره ثمن هیچ قیدی ندارد. پس به نظر می‌رسد از نظر قانونی نباید مشکلی داشته باشد. اما گویی بعضی از مسئولان از این روش راضی نیستند و به نظرشان حذف واسطه که از آرمان‌های رمزارز و بلاکچین است مشکل‌زا خواهد بود.
پیرو این موضوع، به نقل از خبرگزاری ایسنا، عضو هیئت‌رئیسه اتحادیه مشاوران املاک روز پیش گفته است: «اخیرا شنیده می‌شود برخی مبادلات در بازار مسکن از طریق دلار و بیت‌کوین انجام می‌شود که به نظر من علت آن ایجاد سامانه خودنویس و نبود واسطه برای مدیریت قراردادهاست. به هر حال زمانی که واسطه، معامله را مدیریت می‌کند مبادلات مالی نیز مدیریت می‌شود اما وقتی خریدار و فروشنده از طریق سامانه خودنویس اقدام به معامله می‌کنند نظارتی وجود ندارد.»
باید گفت که خریدوفروش ملک با رمزارز در ایران چندین سال است که صورت می‌‌گیرد و موضوع جدیدی نیست و چه واسطه‌ای باشد و چه نباشد انجام خواهد شد. اگر نگاهی به وضعیت بازار خرید املاک با استفاده از رمزارز بیندازیم، می‌بینیم که پلتفرم‌ها و بنگاه‌های مسکن به طور علنی به تبلیغ این نوع معاملات می‌پردازند و این اقدام فقط در خفا انجام نمی‌شود. عکس زیر آگهی خرید ویلا در شمال در یکی از پلتفرم‌های ایرانی است.
در این میان بسیاری از فعالان بازار رمزارز معتقدند که ایران با توجه به شرایط تحریمی بهتر است به جای مقابله با این امر در کنار آن قرار گیرد و بستر مناسب را برای معاملات شفاف و قانونمند فراهم کند تا به نفع دولت و مردم باشد. به عقیده آنها این اقدام می‌تواند بازار مسکن را از رکود خارج کرده و حتی سرمایه خارجی کسب کند.
در نهایت خود مردم نیز اگر قصد خریدوفروش املاک با استفاده از رمزارزها را دارند بهتر است قبل از اقدام، آگاهی‌های لازم را کسب کنند و به دلیل حساسیت‌هایی که در این بازار وجود دارد بی‌گدار به آب نزنند.