علی میری از آثار مثبت پذیرش توکنایز مسکن توسط رگولاتور می‌گوید / افزایش تقاضا و کمک به سرمایه‌گذاران خرد

علی میری، پژوهشگر حوزه بلاکچین، در رویداد ۹ ژانویه در ارائه‌ای با عنوان «مسیر توسعه صرافی‌های ارز دیجیتال» به تشریح وضعیت فعلی بازار املاک ایران و تأثیر توکنایز کردن املاک پرداخت. او ارائه خود را با بیتی از حافظ آغاز کرد و گفت: «به نظر من چیزی که از اکوسیستم رمزارزی داریم ذره‌ کوچکی است و تا امروز به اندازه همان مقدار کوچک پیش رفته‌ایم. از مزایای این اکوسیستم همین است که هر قشری با هر میزان تجربه می‌تواند در این حوزه فعالیت داشته باشد. نمونه‌ای که می‌خواهم درباره آن صحبت کنم، مربوط به بازار املاک است؛ بیایید اول نگاهی بیندازیم و مشکل را پیدا کنیم. مشکل جایی است که طبق نمودار تغییرات قیمت ملک در یک سال گذشته تا امروز، قیمت خانه در شهر تهران بیش از ۶۰ درصد افزایش یافته و در نمودار میزان معاملات هم می‌بینید که ۵۰ درصد میزان معاملات نسبت به سال قبل کاهش پیدا کرده است؛ از طرف دیگر نظرسنجی ایسنا در سال ۱۴۰۲ می‌گوید که ۳۳ درصد مردم اگر پولی داشته باشند مایل هستند تا در زمین و مسکن سرمایه‌گذاری کنند. پس حجم خوبی از تقاضای سرمایه‌گذاری در این بازار وجود دارد.»

او ادامه داد: «از نگاه اقتصادی و بررسی عرضه و تقاضا، در بازار یک وضعیت ثبات داریم. وقتی بازار مسکن در وضعیت ثبات قرار گیرد، هنگام افزایش قیمت و معاملات، سازنده با خود فکر می‌کند وقت آن است که به ساخت‌وساز ورود کند. در نتیجه تعداد مسکن بیشتر شده و افزایش تقاضا باعث افزایش عرضه نیز می‌شود و در نهایت قیمت ثابت می‌ماند. ما در ایران به‌ دلایل متعدد مدت طولانی است که دیگر بخش عرضه را نمی‌بینیم؛ مثلاً در تهران قیمت زمین بسیار بالاست و ساخت‌وساز کم شده یا چون قدرت خرید مردم کاهش یافته، آمار نشان می‌دهد هفت دهک مردم ایران از خرید مسکن حذف شده و ۵۰ درصد سبد هزینه‌های خانوار در تهران هزینه مسکن است.»

میری بخش دوم ارائه خود را با اشاره به آمار مسکن شروع کرد و گفت: «روند عرضه مسکن در کشور ما از سال ۱۳۹۲ تا سال ۱۴۰۱ است. شما می‌توانید تقاضای مسکن را با بعضی پارامترها برآورد کنید؛ مثلاً یکی از آنها تعداد ازدواج‌هایی است که رخ می‌دهد. طبق این پارامترها برآورد می‌شود که ما سالانه ۶۰۰ هزار واحد ملک در کشور نیاز داریم اما در سال ۱۴۰۲ که نسبت به سال قبلش هم رشد داشته حدود ۴۲۰ هزار واحد ساخته شده است. وقتی تکه‌های این پازل را در کنار هم می‌گذاریم به یک راه‌حل می‌رسیم و آن توکنایز کردن املاک است.»

او در ادامه اعلام کرد: «عرضه مسکن کار سختی است و طبق آمار بیشترین خانه‌هایی که معامله می‌شوند بین ۵۰ تا ۶۰ متر هستند. فرض کنید شما رگولاتور در حوزه دارایی‌های دیجیتال هستید. اگر به سمت توکنایز مسکن بروید و همین املاک موجود را عرضه کنید به سرمایه‌گذاران خرد اجازه می‌دهید پورتفوی ملکی‌شان را متنوع کنند و تقاضا افزایش یابد. اگر در سطح رگولاتوری در مسئله مسکن مشکل دارید با توکنایز املاک می‌توانید آن را برطرف کنید.»

او ارائه خود را با یک بیت از حافظ به پایان رساند و گفت: «طبق تحقیقاتی که با همکارانم انجام دادیم به این نتیجه رسیدیم که به‌ جای یک رویکرد منفعلانه، از مزایای این مسئله به صورت علمی صحبت کنیم. بهتر است شروع به گفتن حرف منطقی و اثرگذار کنیم و در باغ سبز این حوزه را نشان دهیم.»